EMISIÓN DE CFDI POR ENAJENACIÓN DE INMUEBLES ANTE FEDATARIO PUBLICO

Estimados Clientes:

A partir del 1º de Enero del 2014, los contribuyentes dedicados a la enajenación de bienes inmuebles deberán emitir CFDI (Comprobante Fiscal Digital por Internet)  por cada enajenación de inmuebles que realicen (con independencia de la Documento o Escritura que emita el Fedatario Público).

Abundando en el tema se hace menester comentar que con la Reforma Fiscal 2014 (Ley del ISR, Código Fiscal de la Federación y RMF) se puede desprender, de todas las disposiciones relativas a este tema, que:

1. Las Personas Morales tienen como obligación expedir CFDI por las operaciones que realicen, en este caso la operación es una operación traslativa de dominio celebrada ante notario (Art. 76, fracción II de la Ley LISR).

1. La misma obligación la tienen las Personas Físicas con Actividades Empresariales (Art. 110 fracción III de la Ley del ISR y 201 del Reglamento de la Ley del ISR).

En ambos casos (enajenación de inmuebles por Persona Moral o por Persona Física Empresaria) el impuesto por la enajenación NO es calculado por el Notario o Fedatario Público.

1. En el caso de que quién enajene el inmueble sea una Persona Física SIN Actividad Empresarial (Capítulo IV del Título IV de la Ley del ISR), el notario o fedatario público tiene como obligación calcular el impuesto, efectuar la retención y enterarla. Sólo en este caso es cuando dicho Fedatario tiene la obligación de emitir el CFDI que ampare la retención y el costo del bien enajenado (Art. 126 de la Ley del ISR).

1. Cuando el notario incorpore en el CFDI que emita el complemento que el SAT publique en su página de internet entonces el adquirente, en caso de que necesite deducir el costo de dicha adquisición, podrá deducirlo con dicho CFDI (Regla I.2.7.1.25). En caso contrario, es decir en caso de que en el que el notario no incorpore en su CFDI el complemento que el SAT publique, el adquirente NO podrá deducir ni acreditar en su caso la compra del inmueble.

1. Desaparece, para el 2014, la regla miscelánea I.2.8.3.1.1. (vigente hasta Diciembre del año 2013) que establecía la facilidad de utilizar la escritura pública como forma alterna de comprobación fiscal y en consecuencia sólo con el CFDI que emita la PERSONA MORAL, la PERSONA FÍSICA EMPRESARIA o bien el NOTARIO (en el caso de ventas de inmuebles que realicen PERSONAS FÍSICAS NO EMPRESARIAS) es como se podrá deducir el costo del inmueble para efectos fiscales.

1. Se crea un plazo de gracia de Enero a Marzo del 2014 en el que se establece la posibilidad de continuar deduciendo con base en la escritura, el costo de adquisición de bienes inmuebles (Artículo Décimo Segundo Transitorio de la 1ª Resolución de Modificaciones a la RMF 2014) pero este plazo de gracia aplicaría solo para cuando quien pretende deducir haya adquirido de Persona Física NO empresaria (ya que las Personas Morales y las Personas Físicas Empresarias desde el 1 de Enero del 2014 están obligadas a emitir CFDI).

1. Como respaldo de que las autoridades fiscales opinan en el sentido que estamos exponiendo, a continuación transcribimos de manera literal lo que el SAT menciona, en su página de internet, en la sección “preguntas y respuestas frecuentes” respecto de la emisión del CFDI Complemento de Notarios públicos,:

1. Cuándo se realicen operaciones traslativas de dominio de bienes inmuebles celebradas ante notario, ¿En qué casos se debe utilizar el Complemento?
El Complemento del Comprobante Fiscal Digital por Internet en operaciones traslativas de dominio celebradas ante notario, sólo se utiliza cuando el enajenante es persona física y no tiene ingresos por actividad empresarial, y no emite facturas.
Por ejemplo, en el caso de que una persona moral sea el enajenante de un bien inmueble, ésta debe emitir el Comprobante Fiscal Digital por Internet, por lo tanto no requiere complemento.
Fundamento legal: Artículos 29 y 29-A del CFF y Regla I.2.7.1.25 de la RMF para 2014

En consecuencia la escritura deja de ser un comprobante fiscal con el cual se pueda respaldar la deducción del costo de adquisición de un inmueble y derivado de lo anterior las Personas Morales y las Personas Físicas con Actividad Empresarial dedicadas a la enajenación de inmuebles, invariablemente deberán emitir su CFDI correspondiente.

Adjuntamos archivo con los fundamentos expuestos en el orden en que se mencionan en los puntos anteriores.

ATENTAMENTE

FICACHI Y ASOCIADOS, S.C.